얼마 전 일이다. 

우리 사무소로 상담을 요청한 분은 재개발구역의 현금청산자였다. 

현재 행정소송 중인데 재판부에서 지정한 

법원감정인의 보상평가액이 너무 낮게 나와서 재감정을 받고 싶다고 했다.

이 토지주는 행정소송 전까지의 재개발 수용절차를 거쳐왔다. 

소송 제기 전까지 총 3번의 절차였는데 

바로 협의보상, 수용재결, 이의재결을 거쳐왔던 것이다. 

이런 단계를 거쳐오면서 여러 차례 감정평가를 받아본 경험이 있는 분이었다.

강제수용의 각 단계는 곧 전 단계의 보상액에 대한 이의신청의 성격이 있는데, 

상담 신청자의 표현으로는 몇 차례 재감정을 받아왔다고 했다. 

따라서 이 토지소유자는 이의신청하면 

계속 재감정이 진행되는 것으로 착각하고 있었던 것이다.

토지소유자는 자신의 부동산에 대해서 몇 번의 재감정이 있었는데, 

모두 마음에 들지 않아 결국 소송까지 했지만 

결국 소송에서 나온 감정가액도 터무니없이 낮다면서 

다시 재감정을 받고 싶다고 했다.

여기서 재개발 현금청산자가 소송 전까지 받았다는 몇 번의 재감정은 

결국 똑같은 부동산에 대한 새로운 감정평가로서 

어떤 측면에서는 다시 감정을 받았다는 의미로 

재감정이라고 할 수도 있겠지만 

사실은 수용절차의 각 단계였던 것이다.

일반적인 감정평가사는 수용절차 각 단계에서 이뤄지는 

협의보상, 수용재결, 이의재결 및 행정소송의 보상평가를 

재감정이라고 표현하지 않는다.

그러나 어떤 측면에서는 협의보상, 수용재결, 이의재결 

그리고 행정소송의 각 단계에서 이루어지는 동일한 부동산에 대한 감정평가는 

결국 재평가의 의미가 있고 따라서 피수용자가 

충분히 재감정을 받았다고 인식할 수도 있겠다는 생각이 들었다.

서두에 소개했던 것처럼 피수용자는 

이의신청을 할 때마다 계속 재감정을 받아왔기 때문에 

행정소송 감정평가에 대해서도 피수용자가 결정을 하고, 

감정료만 예납한다면 쉽게 재감정이 진행될 것이라고 생각하고 있었다.

그러나 수용의 각 단계에서의 감정평가는 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 보장된 절차였고, 

강제수용에서 보상금을 다투는 가장 마지막 단계였던 행정소송에서는 

감정평가가 종료된 후의 다음 단계의 감정평가를 법률로서 규정하고 있지 않다.

따라서 상담자가 생각했던 것처럼 

법원 감정평가에 대해서 이의한다고 쉽게 재감정이 이뤄지지 않는다. 

물론 감정평가의 기초되는 사항에 대한 변경이나 특별한 사유가 있는 경우 

재감정이 진행되는 경우도 있긴 하다. 

그러나 희박한 확률로 진행되는 것이 현실이다.

 

일단 상담자의 경우 재감정이 되는 경우가 거의 없으므로 

재감정신청의 사유를 잘 주장해야 한다. 

상담자가 말했던 것처럼 

협의보상, 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 

각 단계별로 계속 재평가가 이뤄졌던 부동산이다.

새로운 이슈를 부각시키지 않는 한 

또다시 재평가를 해야 할 하등의 이유가 없는 경우가 되는 것이다. 

그러나 정작 문제는 어렵게 재판부로부터 재감정 명령을 받은 경우다. 

막상 재감정의 결과가 원감정과 별반 차이가 없거나 

혹은 금액이 더 떨어지는 경우가 있기 때문이다.

이런 경우엔 피수용자가 극렬히 이의하던 그 가격에 

외려 더욱 정당성이 부여되어 버리는 상황이 

연출되므로 재감정을 받았던 것이 더 독이 된다.

한편 필자가 상담했던 다양한 사례들을 보면 

감정평가 이의신청이 별 실익이 없는 경우가 더 많았다. 

따라서 미리 감정평가 전문가와 재감정 실익에 대한 부분을 상의하는 것을 추천한다.

정리하면 수용절차에서 행정소송까지 갔다면 

재감정은 쉽게 진행되지 않으며, 

어렵게 재감정신청이 인용된다면 

분쟁에서 도움이 되는 방향의 결과를 받기 위한 치밀한 분석과 준비가 필요하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

가로주택정비사업 진행에 반대하는 경우는 몇 가지로 축약된다. 

먼저 위치가 좋은 상가 소유자가 힘들게 달성해놓은 상가수익을 포기하고 

아파트를 분양받고 싶어하지 않는 경우이다.

두 번째로 가로주택정비사업은 

이른바 미니 재건축으로 빠르다는 장점은 있지만, 

신축아파트의 단지 규모가 200세대 내외에 불과한 경우 

과연 개발 후에 아파트 브랜드 가치라든지, 커뮤니티 시설같은 것이 

대규모 아파트와 비교가 되겠는가? 하는 부분에서 반대하는 경우가 있다.

소규모 단지라서 사업성이 좋은 것 같지도 않은데 

집 비우고, 이사하고 하는 번거로움을 겪으면서까지 

진행해야 할 필요를 못 느끼는 경우이다. 

이외에도 거주형태에서 단독주택을 선호하는 경우에 사업을 반대하는데, 

특히 2층 이상의 주택에서 거주하는 경우 

대체로 지층, 1층 등을 쪼개서 임대하는 것이 일반적이다.

거기에서 나오는 월세로 노년의 생활자금으로 쓰는 경우도 있고, 

전세 임대가 많은 경우는 갑자기 몇 세대의 전세금을 한꺼번에 마련하는데 

발생하는 어려움에서 사업에 반대하는 경우도 있다.

매달 나오는 월세로 생활비를 썼는데 

갑자기 비싼 관리비를 내는 아파트로 입주하는 것이 

부담스러운 경우도 충분히 이해가 된다.

마지막으로 종전자산감정평가액이 너무 낮게 나온 경우에는 

처음에는 찬성했더라도 막상 추가분담금의 부담이 크기 때문에 

나중에 분양신청을 하지 않음으로써 

부동산 매매대금을 정산받고 그 사업에서 이탈하게 된다.

어떤 이유에서든 가로주택정비사업 등 

소규모재건축사업이나 재건축사업에서 

현금청산을 하는 방법은 매도청구소송을 통하는 것이다.

물론 사업시행자가 매도청구소송을 제기하기 전에 

소유자와 협의를 거쳐야 한다고 하고는 있으나 

현실에서는 별로 의미 있는 협의가 진행되지는 않는 것 같다.

어차피 사업시행자 입장에서는 매도청구소송을 통해서 

강제로 수용하듯이 소유권을 쉽게 취득할 수 있는데 

잘 이루어지지 않을 협상에 목을 매달 필요가 없기 때문이다.

매도청구소송 피고의 입장라면, 

재판부에서 지정하는 법원감정인이 수행하는 

단 한 번의 법원감정평가액으로 

부동산을 매매하게 된다는 것을 알아두어야 한다.

내 부동산을 매매하는 것이지만 

부동산 가격을 내가 정할 수 없고, 

완벽한 타인이 정해주는대로 

소유권을 넘겨야 하는 강제적인 상황에 처하게 된다.

감정평가가 10억 원이 나오면 10억 원에 매도를 해야되고, 

12억 원이 나오면 12억 원에 매도를 해야한다. 

감정평가를 어떻게 받는가에 따라서 큰 손해를 볼 수도 있고, 

어쩌면 잘 된 재테크보다도 더 제대로 된 투자성과를 낼 수도 있다.

문제는 대부분의 일반인들은 소송을 당해본 적도 없고, 

내 부동산을 남이 정해주는 가격대로 강제로 뺏겨본 적도 없기 때문에, 

더군다나 매도청구소송의 경우 

단 한 번의 감정평가로 끝이 나는 경우가 많기 때문에 

감정평가를 준비해야 한다는 사실 조차를 모른다는 것이다.

따라서 부동산소유자인 피고는 

 

정작 내 부동산에 대한 소송임에도 

아무런 대비 없이 소송에 끌려가고, 

반면 사업시행자는 이미 종전자산평가 단계에서 

무려 2개의 감정평가업체에서 

감정평가를 받아놓고 소송을 시작하는, 

완벽히 기울어진 운동장에서 경기를 하게 된다.

재건축 또는 가로주택정비사업 등 소규모재건축사업을 반대하여, 

매도청구소송 감정평가를 앞둔 예비 피고라면, 

감정평가액으로 매매대금이 결정됨을 인지하고, 

매도청구 감정평가 전문가를 찾아 

감정평가와 관련된 대비를 철저하게 하는 것이 

그나마 피해를 최소화하는 방법이다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

https://youtu.be/I7A9p1rUoo0?si=OOjhrXamGrNfLtON 

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

공익사업 손실보상절차와 보상금 이의신청 방법

첨부된 영상 보이는 라디오

약 26분 40초부터 감정평가 인터뷰 시작합니다.

강제수용은 당해보면 아주 무서운 제도다. 

팔고 싶은 생각이 전혀 없는데도 내 토지와 건물의 소유권을 강제로 가져가버린다. 

이에 대한 보상금 역시 개별 토지소유자의 의사와 무관하게 감정평가로 결정되니 

토지 소유주 입장에서는 두려움과 무력감, 심지어 분노까지 느끼게 된다.

이처럼 공익사업이 이뤄지려면 사유재산권에 대한 

사용, 수익, 처분의 자유권이 제한되는 문제에서 

조금이나마 토지를 수용당하는 피수용자의 의견과 이익이 

충분히 반영된 보상액을 받을 수 있도록 지원하는 제도가 있다. 

협의보상평가 단계에서 피수용자가 

자신이 원하는 감정평가사를 선정할 기회를 보장하는 

‘토지소유자 감정평가사 추천제도’다.

제도의 취지는 피수용자의 권익보장이다. 

또 토지소유자가 추천한 감정평가사의 평가수수료도 

사업시행자가 지불해 토지 소유주에게 좋은 제도다. 

그러나 현실에서 토지소유자가 이 권리를 

실제로 행사하는 것이 쉬운 일이 아니라는 것이 문제다.

먼저 토지소유자가 자신이 원하는 감정평가사를 추천하기 위해서는 

일정 요건을 갖춰야 하며 기간 내 한 명의 감정평가사를 추천해야 한다.

요건은 보상 대상 토지면적의 절반 이상에 해당하는 토지소유자와 

보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수 동의를 받은 사실을 

증명하는 서류를 첨부해야 한다는 것이다.

보상계획열람공고일로부터 30일 이내에 

위 2가지의 요건을 갖춘 서류를 제출하여야 하는데, 

만약 내 토지만 수용된다고 하면 문제가 없다. 

나 혼자 추천하면 되니까 상관이 없다. 

그러나 대부분의 공익사업에 편입되는 토지소유자는 

최소 수십 명에서 많게는 수백 명에 이른다.

이 토지소유자들은 서로 누구인지 알지 못하는 사이다. 

요즘처럼 개인정보에 민감한 시대에 

피수용자들의 연락처는 고사하고 

성명과 사는 집 주소도 공개되지 않는다.

적어도 어떤 토지가 보상 대상이라는 

보상계획열람공고가 나야 

전체 보상 대상 면적을 알 수 있고, 

따라서 보상 대상 토지면적의 절반 이상이라는 

요건을 갖추기 위한 전략을 짤 수 있다.

하지만 면적 요건도, 소유자 총수 요건도 

30일이라는 짧은 시간 내에 갖추기가 

현실적으로 어려운 경우가 많다. 

서로 누구인지도 모르는 경우가 대부분인데 

한 달이라는 기간 내에 서로 연락하여 

한 명의 감정평가사를 추천한다는 것은 

현실적으로 쉽지 않은 일이다.

물론 주택이나 상가가 밀집한 지역에서 

공익사업이 진행된다면 옆집 문이라도 두드리고 

동네에 현수막이라도 걸어서 

주민들이 서로서로 모이려는 노력을 할 수가 있다.

그러나 지방의 도로 사업이나 공원 사업, 산업단지처럼 

맨땅만 수용되는 경우 전국으로 흩어져 

생업에 종사하고 있을 토지소유자들이 

이름도 연락처도 모르는 서로를 찾아 

기간 내에 감정평가사 추천 요건을 갖추는 것은 거의 불가능하다.

예전에 필자가 공원보상지역에서 업무할 당시 

토지주 대표자가 편입되는 토지 중에 ‘00종중’ 소유 토지를 발견하고, 

해당 종중을 찾아가 설득한 끝에 종중 연락망을 이용해 

공원부지 내 임야를 소유했던 먼 친척까지 연락처를 알아내 

토지주 감정평가사 추천 요건을 갖출 수 있었던 적이 있었다.

당시 토지주들 정보를 정리하고 정리해서 

너덜너덜해진 수첩을 들고 30일이라는 짧은 기간 동안, 

심지어 해외에 거주하고 있는 토지주들에게까지 

이 제도를 설명하고 설득했던 

지주대표의 눈물 나는 노력이 없었다면 

감정평가사 추천을 할 수 없었을 것이 자명하다.

토지소유자의 감정평가사 추천제도의 취지는 

피수용자의 권익을 보호하기 위한 것이다. 

그러나 그 요건을 갖추는 것이 

현실적으로 너무 가혹하여 

막상 권리행사가 어렵다는 문제가 있다.

또한 토지소유자가 2인 이상인 경우 

다수 간 합의가 필요하다는 점에서 

사업시행자의 감정평가사를 쉽게 

한 명 선정할 수 있는 것과도 형평에 맞지 않는다. 

피수용자의 권익보호라는 제도 취지에 맞게 

현실적으로 가능한 수준에서 요건을 완화할 필요가 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

https://youtu.be/lejh3n0HBjQ?si=jMWaNa2WHbmlYgbX 

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

공항 건설이나 도로 확장, 신도시 조성과 같은 

여러가지 공익사업의 시행으로

내 토지를 강제수용 당하는 지주분들이 알아두면 좋을 내용

공익사업으로 인한 토지강제수용

첨부된 영상 보이는 라디오

약 26분 15초부터 감정평가 인터뷰 시작합니다.

상가임대차 관계에서 적정 월차임에 대한 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 

상가가 속한 상권 내의 통상적인 수준에서 책정되는 월세 대비 너무 높거나, 낮은 경우 

임대인과 임차인이 서로 적정 수준을 조율하는 과정에서 종종 다툼이 벌어진다.

법원으로부터 상가의 적정한 월세를 구해달라는 감정신청서를 받으면 

개별 부동산의 특성에 따른 임료 산정 방법에 대한 고민이 시작된다.

적정 임료를 청구하는 소송에서는 

너무나 당연하게도 임료가 얼마인가 하는 부분이 가장 중요하다. 

이 소송의 판결을 위해서는 임료 산정이 선행되어야 하므로, 

공정성과 공신력을 확보하기 위해 재판부에서는 

해당 법원에 등록된 감정인에게 임료 감정평가를 의뢰한다.

건물주 측에서는 월세가 너무 낮으니 높아야 한다고, 

임차인 측에서는 낮아야 한다고 주장할 것이다. 

양 자간에 이해관계가 치열하게 대립한다.

기본적으로 임료 산정을 위한 감정평가의 방법은 

인근지역 내에서 유사한 임대사례를 수집하여 비교, 분석하여 

본건 상가의 임료를 산정하는 임대사례비교법이 원칙이다.

부동산가격과 마찬가지로 임대료 역시 

상가가 속한 지역의 임대료 수준 내에서 형성되기 때문이다. 

예를 들어 A단지 내 아파트가 평당 100원이라는 수준으로 거래가 되고 있는데 

같은 단지 내 어떤 아파트면 평당 200원에 거래될 리는 없는 것과 마찬가지이다.

그 동네에서 형성되고 있는 임대료 수준을 

특정 상가만 월등하게 초과하거나 현저하게 떨어질 리는 없을 것이다. 

따라서 주변의 임대료 수준을 파악하고 수집하여 

임료를 산정하는 임대사례비교법이 원칙이 되는 것이다.

다만 부동산의 특성상 과거나 현재의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없는 경우가 있다. 

예를 들어 주거지역 내 남의 토지를 무단으로 점유한 사람에 대하여 

부당이득반환청구를 하며, 부당이득 즉 토지임료 상당액을 계산하기 위해 

과거 10년 간의 토지임료를 구하는 경우가 그렇다.

주거지역 내에서 발생하는 임대차 내역은 주로 "거주의 공간" 즉 "주택"이고, 

맨땅 그 자체만을 임대차 하여 맨땅 그대로 쓰는 경우가 흔치 않다.

이러한 실정으로 실무상 임료 감정 시 

대상물건의 기대수익을 기초로 임료를 산정하는 적산법에 의하는 경우가 있다. 

이 때 법원감정인의 시각에서 

지료 산정의 핵심요소는 부동산 가격(토지 및 건물)과 기대이율이다. 

부동산 가격이 높고, 기대이율이 높으면 임료가 높게 산정된다. 

반대의 경우는 낮게 산정된다. 

어쩌면 당연하다. 

비싼 부동산의 임료가 높고, 기대이익이 높을수록 

지불해야 하는 비용도 높아지게 마련이니까.

물론 부동산 가격을 기반으로 산정한 임대료가 

해당 상가가 속한 지역 또는 유사지역 내에서 

실제로 체결되고 있는 임대료 수준과 큰 괴리가 있어서는 안 될 것이다.

법원감정을 하다보면 의외로 적정한 상가 월세가 얼마인가 하는 분쟁이 

매우 다양한 양상으로 나타나는 것을 목격한다.

임대료가 얼마인가 하는 부분이 핵심인 소송을 진행하면서 

막상 소송의 당사자들은 임료 산정 감정평가에 대해서는 별 관심을 두지 않다가 

결과가 나오고 난 후 이의신청 등으로 분주해하는 경우가 대부분이다.

토지소유자는 임료산정이 법원감정을 통해서 이루어진다는 점과 

현실 법원감정인이 임료산정 시 중요하게 고려하는 요소를 알아둘 필요가 있다. 

또한 감정평가 시 자료제출, 현장조사 등에 적극적으로 협조하는 것이 현명하다.

현실 법원감정은 일반인의 생각과 다른 경우가 많으니 

무조건 소송을 제기하기 전에 법원감정을 통해 

어느 정도 수준의 부당이득금을 받을 수 있을지 

전문 감정평가사의 자문을 받아 

화해나 협의를 시도해보는 것도 좋은 방법이다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서

소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다.

‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 의해 추진되며

가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모주택정비사업에 해당한다.

‘소규모 재건축’이라는 명칭에서 알 수 있듯이

규모 자체가 전통적인 재건축에 비해 상당히 축소된 1만㎡ 미만이나

노후 또는 불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상,

기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서 사업을 할 수 있다.

미니 재건축이라고 보면 되는데

작은 사업구역이 가진 가장 큰 특징이자 장점은 속도가 빠르다는 것이다.

일반 재건축에 비해 절차가 대폭 줄어들어

입주까지 걸리는 시간이 3~4년 수준일 정도로 굉장히 신속하다.

문제는 속전속결로 진행되는 소규모 사업장의 사업과정에서

현금청산을 하는 이른바 ‘매도청구소송’의 피고가

과연 제대로 개발이익이 반영된 시가로 부동산을 매도할 수 있는가 하는 것이다.

매도청구소송 감정평가 시 감정기준일 당시 ‘시가’를 평가한다.

이때 시가에는 “감정평가의 기준시점까지

현실화, 구체화된 개발이익을 반영하여야 한다”는 것이 명백히 확립된 대법원 판례다.

따라서 일반적으로 알고 있는 주변 시세를 기준으로 접근하면 손해를 볼 수도 있다.

대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가

같은 법 제39조 제2호에 의해 “토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면

그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에

그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다”고 했다.

이때 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격이다.

주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격,

즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

최근 대구고등법원에서는 가로주택정비사업조합의 매도청구소송에 대해

“주택건설사업에 관한 대법원 판결 등의 법리가

가로주택정비사업의 구 도시정비법 제47조, 제39조에 따른 

매도청구권 행사에도 그대로 적용된다”며 “피고에 대한 매매대금 산정 시에는

이 사건 사업으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함돼야 한다”고 판시했다.

또 부동산중개업소를 통해 형성된 재건축아파트의 실거래가는

“개발이익이 반영돼 형성된 것”이라고 판단했다.

이를 종합적으로 고려해 보면 원심이 인정한 이 사건 상가의 시가는

“그 구분소유권과 대지사용권에 대한 객관적 거래가격으로서

개발이익을 충분히 고려한 것으로 보인다”는 판결도 살펴볼 필요가 있다.

종합하면 가로주택정비사업의 매도청구소송 시 감정평가는

매매시점까지 발현된 개발이익을 반영해 부동산의 시가를 산정한다.

이 방법으로 대법원에서 사업구역 내에서

발생하는 거래사례에 개발이익이 반영돼 있다고 본다.

따라서 사업구역 내 거래사례를 분석해 반영하는 것이 합리적이다.

일반적인 재건축구역에서는

구역 내에서 체결된 거래사례가 다수이므로

이를 수집하고 분석해 현금청산 대상,

매도청구가 들어온 부동산에 대해 실현을 시키는 것이 충분히 가능하다.

그러나 사업규모가 작은 소규모 재건축사업, 가로주택정비사업 등은

사정이 다르다는 점에서 문제가 발생한다.

현실에서 소규모재건축사업 매도청구소송 감정평가를 하다보면

사업규모 자체가 워낙 적어서 사업구역 내 거래사례 따위가

거의 발생하지 않는 경우도 허다하다.

이 부분의 문제해결을 위해 필자는 수많은 사례를 분석해

소규모재건축정비사업 등에서 청산하는 피고 입장에서

개발이익을 제대로 산정받지 못하는 불상사가 없도록

다양한 연구와 시도를 하고 있다.

이 과정에서 정립한 평가논리가 대법원에서도 인정되는 등

매도청구소송 피고에게 도움이 되는 성과를 내고 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

https://www.youtube.com/watch?v=InjC5MwB_Mw 

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

재개발, 재건축의 개념

소규모 재건축의 특징과 매도청구소송 감정평가

첨부된 영상 보이는 라디오

약 27분부터 감정평가 인터뷰 시작합니다.

사람이 살면서 송사(訟事)에 휘말리는 일이 얼마나 될까? 

부동산 소송에서 감정평가를 하는 현직 법원감정인으로 

일하면서 보는 세상은 송사(訟事)로 가득하다. 

한편, 감정평가 상담을 하면서 

'이런 일을 난생처음 겪어봐서 너무 힘들다'는 말을 매일 듣고 있기도 하다.

소송과 분쟁에 대한 전반적인 생각은 

인생 살면서 불필요한 감정과 에너지 소모 및 

돈과 시간을 써야하는 분쟁에 

왠만하면 엮이지 않는 것이 좋다는 것이다.

그런 차원에서도 왠만하면 송사에 휘말리지 않는 편이 좋다. 

돈, 시간을 잃게 될 수가 있고 결과를 떠나서 

소송의 과정에서 정신적으로도 매우 고통스럽기 때문이다.

그런데 나는 싸울 생각도 없고 소송을 할 생각도 없는데 

억지로 소송의 판에 당사자로 끌려들어가는 일들이 있다.

우리나라 비금융자산의 약 75%를 부동산이 차지한다는 통계가 있다. 

부동산은 국부의 대부분이자 가계 자산에서도 절대적인 비중을 차지한다. 

우리나라에서 자력으로 집 한 채 마련하기가 얼마나 어려운가?

한 개인의 인생과 한 가족의 노력이 

고스란히 담겨 있는 것이 그들이 살고 있는 집 한 채이다. 

집은 '거주의 공간' 그 이상의 것이다. 

개인의 부의 대부분이기 때문이다.

그런 내 부동산을 "매도"하라는 청구를 받는다면 어떨까? 

그것도 법원에서 소장이 날라오는데 

"피고"란에 내 이름이 적혀서말이다. 

나와 우리 가족은 부동산을 팔 생각이 전혀 없으니 그냥 무시하면 될까?

부동산에 대한 소유권이전등기 청구의 소 

이른바 매도청구소송에서는 "청구"라는 친절한 표현을 사용하기 때문에 

이따금씩 팔고 싶지 않으니 안 팔면 되는 것이 아니냐는 문의를 받기도 한다.

그러나 재건죽조합 등이 조합설립 미동의자들에 대해 갖는 매도청구권은 형성권이다. 

형성권은 권리자의 일방적인 의사표시로 

상대방 즉 매도청구소송 피고의 법적 상태를 강제로 변동시키는 효과가 있다.

막상 당해보면 상당히 무서운 것이다. 

매도청구소송을 통해 조합이 피고의 부동산을 취득하는 과정은 

강제수용과 다를 바가 없다. 

피고는 좋든 싫든 부동산을 넘겨야 한다. 

강제로 넘어가는 것과 다를 것이 없다.

여기에서는 '얼마를 받고' 부동산을 

조합에 넘기는가 하는 '돈' 문제만 남게 된다. 

일반적인 부동산 매매에서는 매수자와 매도자가 

서로 매매가격에 대한 협상을 하고, 

서로 생각하는 금액의 차이가 크면 매매가 이루어지지 않는다.

즉 매도자가 적극적으로 내 부동산 가격을 주도하는 것이 가능하고, 

매수자가 제시하는 가격이 마음에 안 들면 안 팔면 그만이다. 

그러나 매도청구소송에서는 그렇지가 않다.

매도청구소송에서는 내 부동산 매매가격을 "법원감정인"이 정한다. 

재판부에서는 해당 법원에 등록된 법원감정인에게 

매도청구소송 대상 부동산의 "매매가격"에 대한 감정평가를 의뢰하고, 

감정인이 평가결과를 제출하면 대체로 감정평가액으로 판결이 나게 된다.

문제는 소장을 받은 대부분의 피고는 송사에도 익숙하지 않고, 

더욱이 부동산이라는 거의 전 재산에 해당하는 자산에 대한 소송에 대해서 

'매매가격'이 핵심이라는 것, 

그 매매가격은 법원감정평가로 정해진다는 것을 모르는 일반인이 대부분이라는 점이다. 

매도청구소송에서는 대체로 단 한 번의 법원감정평가로 부동산 매매가격이 결정된다. 

특별한 사유 없이 재감정이 잘 받아들여지지 않는다. 

따라서 그 단 한 번의 감정평가를 잘 받기 위해 사감정, 

감정의견서 등을 철저히 준비하는 것이 도움이 된다.

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정 

현직 법원감정인으로 업무를 하다보니 부동산 관련 소송업무를 자주 하게 된다. 

주로 감정평가액을 기준으로 이혼소송이나 상속재산의 재산분할 기준가액, 

유류분청구소송에서의 기준가액, 매매대금, 보상금, 권리금, 

영업권, 부당이득금, 청산금 등을 결정하는 사안을 처리한다.

재판부로부터 감정평가 의뢰를 받으면 

관련 문서에는 감정신청서뿐만 아니라 

소장도 함께 첨부돼 오는 경우가 많다. 

소송 내용의 핵심이 ‘과연 이 부동산의 가액은 얼마인가’이기 때문에 

감정평가가 진행되는 소송에서 감정인의 역할과 판단은 절대적이다.

법원감정인은 직무상 소송사건에 대한 접근성이 

일반인에 비해 매우 높은 것이 사실이다. 

너무나 다양한 종류의 소송에서 감정평가를 하기 때문이다.

일반 사적 감정평가 업무를 하면서는 

법원감정에 대비하고 싶어하는 상담을 많이 받는데 

이때 항상 듣는 말이 있다. 

먼저 변호사 등의 전문가에게 조언을 받고 

미리 준비하는 경우에는 다음과 같은 말을 한다.

‘한평생 살면서 소송해보는 사람이 얼마나 있겠느냐’, 

‘절차도 잘 모르니 전략을 세우는 것은 꿈도 꿀 수가 없다’, 

‘많이 도와주시길 바란다’와 같은 말이다.

소송이라는 것이 일반인에게 흔하게 발생하는 일은 아니기 때문에 

당하는 사람 입장에서는 상당히 스트레스를 받고 

때로는 두렵기도 한 것이 사실이다.

평생 모은 재산이자 가진 재산의 대부분이고, 

가액도 큰 부동산이 다툼의 대상이면 더욱 어려워진다. 

결과가 불리하게 나온다면 

나와 내 가족의 생활에 미치는 파급효과가 막대하기 때문이다.

소송 자체도 흔치 않은 일인데 

가액의 규모가 큰 부동산을 두고 싸움이 벌어졌을 때 

당사자가 겪는 고통은 상상을 초월하게 된다. 

막연하게 잘되길 바라는 마음으로 

혹은 억울한 마음을 누군가 알아주길 바라는 마음으로 

기다리기에는 잘못됐을 때 손해가 너무 크다.

다음으로 법원감정평가액이 이미 나와버렸는데 

도저히 수긍할 수도 없고, 나에게 너무 불리하게 나온 것 같지만 

재판부에서 재감정신청을 절대 받아주지 않는 경우가 있다. 

소송 감정평가로 상담 요청하는 거의 대부분이 이런 사례다.

이때 백방으로 알아보다가 상담을 신청하는 사람은 

‘감정평가가 이렇게 중요한지 몰랐다’, 

‘감정평가가 이렇게 나올 줄은 정말 몰랐다’라는 말을 한다.

이혼소송 중에 재산분할가액이 도저히 협의가 되지 않아서 

재판으로 하다가 법원감정액이 오히려 불리하게 나오는 경우가 있다.

예컨대 10억원을 주면 협의하겠다는 상대방에 대해서 

그렇게 많은 금액을 줄 수 없다고 재판부에 감정신청을 했는데 

오히려 12억원을 지급해야 하는 경우도 있다.

물론 재판은 상대방이 있는 사안이므로 

나에게 좋지 않게 나온 결과는 상대방에게는 좋은 결과가 된다. 

상대방은 10억원에 협의하려고 했다가 

법원감정을 받아 12억원을 받게 됐으므로 

상대방 입장에서는 반길 만한 일이다.

법원감정 업무도 하고 일반 사적평가 업무도 활발히 하면서 

소송 당사자를 보며 느끼는 점이 있다. 

바로 감정평가가 ‘내가 기대하는 만큼’ 나올 것이라고 착각하고 

아무런 대비 없이 기다리고 있다가 본인에게 불리하게 나오면 

그제야 부리나케 방법을 찾기 위해 노력한다는 것이다.

그러나 현실에서 재감정은 잘 이뤄지지 않는다. 

설령 재판부에서 재감정을 명령했다고 해도 

이미 1차 감정이 불리하게 나와 있는 상황에서 

별다른 사정 변경 없이 재감정 결과가 

나에게 유리하게 나올 것이라고 기대하는 것도 무리다.

가장 현명한 방법은 바로 소송 등 부동산 분쟁 전에 

예상 감정평가액에 대한 상담을 받아보는 것이다. 

일반인이 기대하는 금액과 감정평가액은 항상 괴리가 있다. 

현실적인 감정평가액을 먼저 알아봐야 

손해 없는 결론을 위한 전략을 세울 수 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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https://youtu.be/qAhqN7hitWk?si=MBKD-L0CsS-TjFK3 

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

개별공시지가 산정되는 방법과 이의신청 방법

첨부된 영상 보이는 라디오

약 26분부터 감정평가 인터뷰 시작합니다.

우리나라는 매년 전국의 토지에 대해서 공시지가(公示地價)를 발표한다. 

공시지가란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 

국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

공시지가는 국민이 납부해야 할 재산세, 취득세나 종합부동산세 

기타 각종 세금 및 건강보험 지역가입자의 보험료, 

준조세의 산정 기준이 되고 

또한 복지수여자 결정에도 큰 영향을 미친다.

또한 부동산 거래를 하면서 

시세를 "공시지가의 몇 배"하는 방식으로 계산하기도 하고, 

공익사업 실시지역에서도 

역시 공시지가의 몇 배 수준으로 보상금이 책정되더라며 

피수용자들이 서로 정보를 교류하는 등 

여러 가지로 일반 국민 생활에 녹아있는 것이 바로 공시지가이다.

매년 공시지가 발표 시기가 되면 이의신청에 대한 문의가 많은 편이다. 

공시지가는 국세나 지방세, 건강보험 지역가입자의 보험료나 

개발부담금이나 농지전용부담금 산정의 기초자료가 되므로 

공시지가가 얼마인가에 따라 매년 내야 하는 세금과 비용이 변동하기 때문이다.

많은 경우 공시지가 때문에 세금이 높으니까 

공시지가를 낮춰달라고 이의신청 한다. 

보유한 재산의 실질가치에 비해 

공시지가가 너무 높게 산정되어 있어서 

세금이 너무 많이 나온다는 이유이다.

특히 슬럼화된 지역의 부동산은 

팔고 싶어도 사는 사람이 없어서 어쩔 수 없이 계속 보유하고있는데 

수익도 안 나고 팔리지도 않는 방치된 부동산에 대해 

보유세가 많이 나오는 것만큼 답답한 일이 없을 것이다.

반대로 도심지 빌딩처럼 

좋은 위치의 규모가 큰 부동산의 경우에는 

공시지가가 조금만 오르거나 내려도 

보유세가 몇억 원씩 변동되니, 

이럴 때도 세금을 줄이기 위해 

아예 회사 차원에서 이의신청을 전문적으로 시도하는 경우도 있다.

한편 재개발이나 도로, 산업단지, 공항, 신도시 같은 개발사업이 진행되는 지역 

즉 보상을 앞두고 있는 지역에서는 주로 공시지가가 너무 낮다는 이의신청이 많다.

공시지가기준법으로 토지보상액을 책정하도록 규정하고 있는 현행법 때문에 

토지주로서는 공시지가가 낮게 산정되어서 

덩달아 보상금도 낮게 산정될까봐 우려하며 

공시지가를 올려달라고 요청하는 것이다.

이처럼 각자의 사정과 이해관계에 따라 

공시지가를 내려달라고, 또는 올려달라고 이의신청을 하는데 

어떤 연유로 공시지가 이의신청을 하든지 

소기의 목적을 달성하기 위해서는 

토지특성이 어떻게 조사되었는지를 살펴봐야 한다.

감정평가사로서 이의신청을 받아보기도 하고, 

또 매년 행정사로서 개별공시지가 이의신청 업무를 대행하며 느낀 점은 

개별소유자들이 이의신청을 받아줄 수 없게 이의신청을 하고 있다는 점이다.

효율적인 개별공시지가 이의신청을 위해서는 

공시지가를 결정하는 여러 항목 중에 

특히 용도지역, 도로접면, 형상, 지세, 토지의 이용상황 등이 

실제 현황과 일치하는지 파악하는 것이 기본이다.

또 유독 내 토지만 주위 토지에 비해 

공시지가가 차이가 나는 경우가 있다면 

도시계획시설 저촉 여부 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있으며, 

주변 토지의 특성도 함께 비교, 분석하면 

더욱 목적에 부합하는 의견서를 작성할 수 있다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정

법원감정평가 업무는 항상 분쟁 속에서 이뤄진다. 

이 때문에 당사자 간에 이익이 첨예하게 대립하는 상황에서 평가액을 결정해야 하는 어려움이 있다.

부부가 이혼소송을 하며 재산분할 다툼이 큰 경우를 예로 들어보자. 

재산을 나눠줘야 하는 입장에서는 

최근 부동산 가격이 얼마나 떨어졌는지를 강조하며 

감정평가액이 낮아야 한다고 강하게 주장한다.

반대로 재산을 분할 받아오는 입장에서는 

부동산 가격이 얼마나 높아야 하는지에 대해, 

그리고 왜 높아야 하는지에 대해 강력히 주장한다.

소송 당사자는 감정평가의 진행 과정이나 결과에 예민할 수밖에 없다. 

입장이 너무나 상반되기 때문이다. 

같은 부동산을 놓고 자신은 높게 나올수록 좋고, 

상대방은 낮게 나올수록 좋으니 말이다. 

비단 이혼소송에서의 재산분할뿐만이 아니다.

보상금증액청구 소송에서 원고인 피수용자는 

직전 보상액이 형편없이 낮다며 평가액이 올라야 한다고 주장한다. 

하지만 피고인 사업시행자는 직전 보상액이 정상가치에 비해 

이미 너무 높았기 때문에 오히려 법원감정액은 낮아져야 한다고 맞선다.

부당이득반환청구 소송에서 원고는 

토지의 임료가 왜 높아야 하는지에 대해 감정인에게 호소하지만 

피고는 오히려 기존의 임료도 높다고 받아친다.

필자 역시 법원감정을 하며 

원고, 피고나 혹은 그들의 대리인으로부터 

여러 가지 형태의 주장과 의견을 듣는다.

이혼소송 사건에서 필자의 사무실로 전화해서 

분할받을 아파트 가격이 높아야 하는데 

이혼하려는 배우자 및 그 가족으로부터 얼마나 부당한 대우를 받았는지, 

혼인생활 자체가 얼마나 고되고 괴로웠는지에 대해 한탄하는 경우도 있었다.

상속재산분할청구소송에서 망자의 복잡한 혼인관계와 

그로 인해 발생한 가족들의 고통 등을 호소하는 경우, 

보상금증액청구소송에서는 한국전쟁 당시 피란민이었던 부모님이 

갖은 고생을 하여 겨우 마련한 집 한 채가 

헐값으로 수용되는 것에 대한 분노를 표출하는 경우도 있었다.

문서로 제출하지 않았지만 개인적으로는 이 모든 것이 감정평가에 대한 의견, 

이른바 감정의견서의 형태라고 생각한다. 

각자의 입장에서 왜 부동산 가격이 높아야 하는지, 

낮아야 하는지를 주장하는 것이니까 말이다.

그러나 부동산 가격의 산정 및 감정평가의 기법과 

기존 평가에 대해 달리 해석될 수도 있는 여지, 

합리적인 조건 설정과 관련된 고민이나 제시는 전혀 없이 

그저 감정에만 읍소하는 것은 곤란하다.

감정인도 사람이라 꺼내어 놓고 말하기 어려운 

개인사, 가정사를 밝히며 읍소하는 당사자를 보면 

안타까운 마음이 드는 것도 사실이다. 

하지만 개별 부동산의 가치판단이 측은지심에 의해 이뤄지는 것은 아니다. 

경우에 따라서는 오히려 경계하는 마음이 들기도 한다.

아울러 서울 강남의 상업용 빌딩에 대한 의견서도 되고, 

강원도 삼척의 임야의 의견서도 되는 영혼 없는 감정의견서도 전혀 도움이 되지 않는다. 

오히려 내지 않는 것이 더 나을 수도 있다. 

감정의견서는 감정인이 받아들일 수 있는 방향으로 작성되는 것이 온당하다. 

따라서 감정평가에 관련된 법령에 배치되는 의견이나 주장 역시 배척된다.

감정의견서는 감정인을 고민하게 하는 방향으로 작성하는 것이 효과적이다. 

감정평가기법에 대한 고민, 새로운 해석에 대한 고민, 합법적인 대안, 

객관적인 사실에 근거한 자료, 동일한 법령이 적용되는 유사평가사례, 

본건 평가사례 등을 수집해 제시해야 한다.

법원감정은 첨예한 이익 대립의 중간에서 이뤄지는 것이고, 

상대방이 있는 사안이므로 감정인에게 분명히 명백한 근거를 제시하는 것이 좋다. 

중요한 감정을 앞두고 있다면 법원감정 전문가와 상의하는 것도 좋은 방법이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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최근 업무를 하면서 입주권, 분양권에 대한 

증여세 절세를 위한 감정평가 문의가 늘고 있다. 

자녀에게 안전하게 부를 이전하는 장기 플랜의 일환으로 

재개발, 재건축의 조합원이 아예 철거 전 

구축아파트나 입주권을 자녀에게 증여하는 것이다.

상담을 요청하는 의뢰인들은 

어차피 자녀에게 이전할 재산이라면 

아무래도 새로 지어진 신축아파트 상태에서 증여하면 

세금 부담이 크니 입주권을 주는 방식으로 절세를 모색할 생각을 한다.

조합원 입주권은 재개발, 재건축 구역에서 

관리처분인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위다. 

분양권은 아파트 분양에 청약해 당첨으로 취득한 권리를 말한다. 

조합원 입주권이나 분양권은 아파트 그 자체가 아니라 아파트를 취득할 수 있는 권리다.

한편 재개발 또는 재건축 사업은 

조합설립인가 후에도 10년 이상 소요되는 것이 태반이다. 

또 여러 가지 사정으로 사업이 더 장기화하는 경우도 많다. 

이 과정에서 입주권이나 분양권이 상속되는 경우도 많이 발생한다.

현업에서 절세 감정평가를 수행하며 체감하기로는 

재개발, 재건축 사업에서 조합원 입주권은 

증여보다는 상속 사례가 더 많은 것 같다.

다음 세대로의 부의 이전을 위한 계획에 따른 증여 

또는 전혀 생각지도 못했던 상속을 통해 

입주권이나 분양권을 받는 경우 

증여세, 상속세를 합리적으로 절세하는 방법을 모색하는 것이 중요하다.

입주권이나 분양권은 

건물이 없는 토지 상태에서 아파트를 얻을 수 있는 권리이므로, 

시가에 대한 평가방법은 

부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법을 따르면 된다. 

이 경우 기준시가가 존재하지 않으므로 

2개 평가기관의 감정평가액을 적용해야 한다.

상속세 및 증여세법에서는 

부동산을 취득할 수 있는 권리는 

권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려해 

대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

구체적인 내용은 상속세 및 증여세법 시행령을 보면 된다.

조합원 입주권의 경우 

조합원 권리가액, 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액에 

평가 기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정돼 있다.

실제 입주권 시가평가를 할 때 

가장 중요하게 다루는 부분은 바로 ‘프리미엄’이다. 

합리적인 방법은 분담금평가기준일 현재의 프리미엄을 산정하는 방법이다. 

해당 조합원이 받기로 한 신축아파트의 시세에서 

해당 아파트의 조합원 분양가를 차감하는 방식이다.

다만 아파트가 신축으로 변모하는 과정에서 

입주 시기까지 발생할 수 있는 다양한 위험성 및 변동성에 대한 주의가 필요하다.

따라서 프리미엄을 산정하는 과정에서 

인근 신축아파트의 시세를 그대로 기준할 수는 없다. 

해당 아파트의 입주 시점과 상속 또는 증여 시점까지의 

공사 진행 현황 및 해당 사업장의 특성 등을 고려하여 

입주권의 가치를 파악해내는 것이 중요하다.

사정이 이렇다 보니 입주권이나 분양권은 

물리적으로 존재하는 아파트에 비해 

유사매매사례를 포착하는 것이 까다롭다. 

이처럼 시가 추정이 어려운 권리를 증여·상속하는 경우 

감정평가를 활용해 적정한 시가를 산출하는 것이 안전하게 절세할 수 있는 방법이다.

상대적으로 시세를 쉽게 확인할 수 있는 아파트를 

증여 또는 상속 받는 경우에도 

거의 대부분 유사매매사례로 신고하는 것보다 

감정평가를 통하면 더 절세할 수 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

재개발, 재건축의 조합원이 입주권을 자녀에게 증여하는 방법으로 

곧 신축될 새 아파트를 좀 더 저렴하게 자녀에게 주기를 원하는 경우가 많다.

한편으로는 재개발, 재건축 사업이 장기화됨에 따라 입주권이 상속되는 경우도 왕왕 있다.

다음 세대로 안전하게 부를 이전하려는 계획에 따른 증여인가, 

혹은 전혀 생각지도 못했던 상속인가 재산이전의 이유를 불문하고 

입주권을 받는 경우 어떻게 하면 증여세, 상속세를 

합리적으로 절세할 수 있는지에 대한 고민이 시작된다.

입주권을 증여, 상속 받은 대부분의 의뢰인이 

종전자산평가액이나 권리가액으로 신고하면 되는 것 아닌지 궁금해한다.

그러나 이는 현행 상속세 및 증여세법에서 정해져 있는 재산평가방법이 아니다.

입주권은 건물이 없는 토지상태에서 아파트를 얻을 수 있는 권리이므로 

부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법을 따르도록 규정하고 있다.

상속세 및 증여세법에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리는 

권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 

대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다고 규정한다.

동법 시행령에는 조합원 입주권의 경우 

「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 

① 조합원 권리가액과 

② 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액에 

③ 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정되어 있다.

여기서 쟁점이 되는 것은 ③번 항목에 해당하는 프리미엄이다. 

분담금평가기준일 현재의 프리미엄을 산정하는 방법은 

해당 조합원이 받기로 한 신축아파트의 시세에서 

해당 아파트의 조합원 분양가를 차감하는 방식으로 산정하는 것이 합리적이다.

다만 이 경우, 조합원의 종후 아파트는 

신축으로 변모하는 과정에 있는 경우가 대부분이며, 

신축아파트가 되기까지의 사업의 불확실성, 

아파트가 완공될 때까지의 기간 동안 

다른 곳에서 거주해야 하는 거주 비용 등 

부대비용이 지출되는 점을 감안할 필요가 있다.

너무나 당연하게도 준공이 끝난 아파트와 

그대로 비교하는 것은 비합리적이며, 

따라서 해당 아파트의 입주시점과 

상속 또는 증여 시점까지의 공사현황을 고려하여 

당해 입주권의 가치를 파악해내는 것이 중요하다.

눈에 보이는 아파트를 증여나 상속받는 것보다 

"권리"인 입주권을 증여, 상속 받았을 때 

세금 산정에 있어서 더 막막한 기분이 든다. 

눈에 딱 보이는 시세가 없기 때문이고, 

또 시점에 따라 다양한 가치가 산정될 수 있기 때문에 

제대로 된 조언을 받을 필요가 절실하기 때문이다.

최근 유사매매사례 포착이 어려운 입주권을 

증여, 상속 하는 경우 평가액의 불안정함을 해소하고 

최대 절세방안을 모색하기 위해 

감정평가를 활용하는 수요가 많아지고 있으며, 

우리 사무소에서도 다양한 지역의 입주권 증여와 상속 업무를 활발히 하고 있다.

한편, 입주권의 경우에는 기준시가가 존재하지 않으므로 

2개 평가기관의 감정평가액을 적용해야 하는 점도 알아두면 좋다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 이인정

흔히 ‘보상’이라는 단어와 연동되는 말들이 있다. 

뉴스나 신문기사에 자주 등장하는 단어로는 

‘피해보상’, ‘보상대책’이라는 단어가 떠오른다. 

보상 대상이 토지인 경우에는 ‘헐값보상’이라는 단어가 가장 많이 눈에 띈다.

보상 지역에서는 늘 헐값보상 논란이 발생한다. 

헐값보상을 받았다는 말은 결국 내 토지의 현재 시세, 

즉 시장가치에 비해 보상액이 낮다는 의미다. 

아울러 이런 보상금으로는 내 토지 인근으로 유사한 토지, 

즉 대체토지를 취득할 수 없다는 얘기와도 같다.

실제 시세와 보상금의 차이는 크다. 

현실적인 괴리가 있다는 헐값보상, 

왜 개발사업에서 보상금은 늘 헐값이라는 논란이 끊이지 않을까. 

보상금을 헐값으로 만들어버리는 현실적인 문제들은 무엇일까.

먼저 보상금은 감정평가사가 산정한다. 

법률에 따라 보상평가를 하는데, 보상평가의 대원칙은 

바로 ‘당해 공익사업으로 인한 토지가격 변동을 제외’하는 것이다. 

다른 말로 ‘개발이익배제 원칙’이다.

관련 법령에는 다양한 방식으로 

개발이익을 배제하는 감정평가 기법과 장치를 규정하고 있다. 

해당 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해 

‘공익사업이 없었을 때’를 상정해서 존재하는 시장가치를 보상하게 되는데, 

문제는 보상을 받는 사람은 공익사업이 있었기 때문에 보상을 받게 된다는 점이다.

공익사업이 발생했으면 개발 호재로 

인근 부동산 시세가 천정부지로 뛰어오른 상태인데, 

개발이익이 배제된 보상금을 수령하면 

수용된 기존 토지의 주변으로 비슷한 위치, 규모, 이용 상황, 

즉 ‘수용당한 땅만 한 땅’, 이른바 대체지를 취득하는 것이 

거의 불가능해지는 문제가 있다. 

이런 와중에 양도소득세를 내야 하고, 

새로운 토지를 취득하면서 발생하는 

각종 세금이나 중개수수료, 등기비용 등까지 토지주가 부담해야 한다.

5억원을 보상받아서 1억원 양도소득세 내고 나서 

4억원이 수중에 남았는데 비슷한 부동산은 

개발 호재로 다 6억원으로 올라버린 상황에서 말이다.

바로 이런 부분에서 헐값보상 논란이 발생한다. 

수용이 되지 않았더라면 나가지 않았을 세금이나 각종 비용도 토지주가 내야 한다. 

그리고 비슷한 토지를 사려면 내 돈을 한참 보태도 부족한 상황인데, 

공익사업에 편입되지 않은 인접지 주민들은 

개발 호재를 그대로 누리고 있으니 수용당해서 억울하다는 말이 나올 만하다.

어떤 사람은 양도차익에 붙는 것이 양도소득세이므로 

당연히 납부해야 한다고 할 수도 있겠다. 

하지만 팔지 않고 계속 보유 시에는 분명히 안 내도 될 돈이다. 

그렇다고 수용 부동산에는 양도소득세를 전면 폐지해야 할까. 

이런 주장도 온당치 않다.

개인적으로는 수용 후 취득한 대체 부동산을 양도할 때와 

수용 부동산을 양도할 때 둘 중 한 번만 납부하도록 

피수용자에게 선택권을 주는 것이 대안이 될 수 있다고 생각한다.

업무를 하며 만났던 많은 피수용자 중에서 

그나마 자금 여유가 있는 분들은 수용된 부동산 인근에서 

대체 부동산을 취득하기도 했지만 

대부분의 원주민은 외곽으로 밀려나가는 모습을 봤다. 

살던 곳에서 수십 킬로미터 떨어진, 

그분들 표현으로 시골로 이사를 가는 현실인 것이다.

이렇게 여러 가지 상황이 어우러져 

개발 호재가 붙어버린 현재 시세와 

수용보상금은 괴리가 발생한다. 

보상 감정평가를 하는 감정인으로서, 

보상금의 증액을 청구하는 행정소송의 법원 감정인으로서 

안타까운 현실을 늘 마주한다. 

현행 제도 안에서 내 토지가 수용된다면 

토지주가 할 수 있는 일은 

보상평가라도 제대로 받아내는 방법밖에 없는 것 같다.

억울한 일이 배가되지 않도록 보상의 절차에서 

법률에서 보장하는 이의신청 제도를 알차게 활용하고, 

무엇보다 처음부터 감정평가를 잘 받기 위해 

보상 감정평가 전문가와 상의를 하면서 

법의 테두리 안에서 최대한의 보상을 받는 것이 최선이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 

재개발, 재건축사업에 비해 

규모 자체가 상당히 소규모로 진행된다.

구체적으로는 사업구역의 크기가 1만 제곱미터 미만으로서 

정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 

전통적인 재개발, 재건축사업과 비교할 때 

사업 기간을 평균 3~4년 수준으로 

획기적으로 단축할 수 있다는 장점이 있다.

사업대상지는 도시계획도로, 

폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만3천㎡ 이하의 가로구역으로서 

해당 구역 내 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 없어야 하고 

사업시행구역은 1만㎡ 미만이어야 한다.

또한 노후·불량건축물 수가 사업구역 내 

전체 건축물 수의 2/3 이상이 되어야 하며, 

기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 

20세대(모두 공동주택인 경우), 

20채(단독+공동주택인 경우) 이상이어야 한다.

이처럼 가로주택정비사업은 

소규모로 진행되는 사업이기 때문에 

빠른 진행으로 속도전에서 

상당한 장점이 있는 것은 사실이다.

그러나 애초에 사업 규모 자체가 작기 때문에 

신규로 공급되는 아파트단지의 규모 역시 작아서 

대단지 신축 아파트만큼 프리미엄이 적을 것이라는 우려, 

커뮤니티 시설이 대규모 단지만큼 들어가지 않는다는 이유 등 

여러 가지 사유로 소규모 정비사업을 반대하는 경우가 있다.

또 의외로 많이 발생하는 반대사유가 

사업대상지 내 노후, 불량 건축물은 2/3 이상이 될지언정 

내 건물은 거의 신축급이거나 

상대적으로 최근에 리모델링을 해서 

준 신축급의 상태인 경우이다.

오래도록 거주할 목적으로 

소유자가 건물에 많은 비용을 들였던 경우에는 

동네의 노후한 다른 건축물과 함께 정비사업을 시행해서 

얻는 이익을 바라는 경우가 드물기 때문이다.

문제는 가로주택정비사업에 반대한다고 해도 

요건을 갖춘 경우 사업주체가 매도청구권을 행사하여 

반대자의 소유권을 가져올 수 있다는 부분이다.

많은 의뢰인들이 실제로 

내 부동산을 빼앗아가는 것이 가능하냐는 질문을 하는데, 

매도청구권이 행사되면 

준수용과 마찬가지이기 때문에 

원하지 않는 사업으로 인해 

소유권이 강제로 이전되는 상황이므로 

빼앗긴다는 표현에 대해서도 공감이 간다.

문제는 만약 이 사업이 "수용"이었더라면 

법률에 정해진 절차상 여러 차례 감정평가를 통하게 되는데 

매도청구소송에서는 단 한 번의 법원감정으로 

매매가격이 정해지는 것이 대부분이다.

가로주택정비사업에 반대하는 경우라도, 

사업이 진행되는 것이 확실한 상황이라면 

또는 이미 소유권이전 등기 청구의 소의 피고가 되었다면, 

전문 감정인과 내 부동산의 감정평가를 잘 받기 위한 

대비를 시작하는 것이 현명한 이유이다.

소유권이 이전되는 것은 확실하다면 

결국 남은 문제는 내 부동산의 소유권을 넘기는 대가, 

즉 매매가격이 얼마인가 하는 부분뿐이다. 

따라서 부동산 매매가격에 대한 

손해 없는 평가를 받기 위한 대비가 필수불가결하다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

https://youtu.be/0DCD9sPB4aY?si=thq5Qf6kHjudnoU3

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

표준지공시지가에 대한 전반적인 내용과

이의신청 시 꿀팁정보

첨부된 영상 보이는 라디오

약 27분부터 감정평가 인터뷰 시작합니다.

최근 리모델링 주택조합 매도청구가 부쩍 늘어난 것 같다. 

법원으로부터 평가 명령을 받는 것도 그렇고 

당장 늘어난 상담에서도 리모델링 주택조합 관련 분쟁이 많아졌다는 생각이 든다.

최근 상담하고 있는 리모델링 미동의자로서 

조합으로부터 소유권이전등기 청구의 소, 

이른바 매도청구소송 소장을 받은 피고들의 사연을 들어보면 

60~70대의 어르신들이 많은데, 

평생 살면서 법원에서 소장이 날아온 경우는 처음이라 

걱정이 이만저만이 아니라고 한다.

처음엔 “감히 누가 남의 부동산을 뺏어간다고 그래”라며 호통을 치던 어르신도 

나중에 본인 명의 아파트 등기사항전부증명서(약칭 등기부)에 

매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 

금지하는 가처분결정이 등재되면 기세가 푹 꺾인다.

피고로서는 자신이 반대하는 리모델링 사업 조합에서 

내 재산에 매매 등 처분행위를 금지시키는 가처분을 할 수 있다는 사실 자체와 

내 부동산을 마음대로 못 하게 하면서 다툼의 우위를 선점하고 나서는 

조합의 행위를 용인해주는 법에 대해 상당한 혼란을 느낀다.

이때 피보전권리는 

바로 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 되고, 

채권자는 조합이 된다.

주택법에 따른 리모델링 주택조합은 

리모델링 사업에 동의하지 않는 사람의 부동산 소유권을 강제로 취득할 수 있으며, 

리모델링 주택조합의 매도청구권과 관련한 절차는 집합건물법을 준용하고 있다.

리모델링 주택조합은 주택조합설립 인가를 받고 

리모델링 허가를 위한 동의율을 확보하면 매도청구권을 행사할 수 있다.

이때 리모델링의 허가까지 받을 필요는 없다. 

오히려 리모델링 허가신청서에 ‘매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류’를 첨부해야 하므로 

리모델링 허가 신청 전에 매도청구권을 행사해야 한다.

이렇게 매도청구를 받으면 부동산 소유자는 

소유권을 이전해야만 하므로 ‘강제수용’과 비슷하다. 

이면을 따져보면 조합에 내 부동산을 파는 건데, 

그 부동산 값을 내가 정하지를 못한다. 

법원감정인의 감정평가액으로 결정되는 부분도 특이하다.

만약 내 부동산이 공익사업에 편입돼 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상을 받는다면, 

여러 번의 보상금 이의신청 절차를 거쳐 수차례 감정평가를 받아볼 수 있다.

또 행정소송 이전에 각 이의신청 절차별, 

즉 협의보상, 수용재결, 이의재결까지는 각 단계별로 

감정인이 최소 2명이 내 부동산을 평가한다. 

행정소송 전에 최소 6명에게 감정평가를 받는 구조다.

그러나 리모델링 주택조합의 매도청구소송은 

단 한 번의 법원감정에 의해 내 부동산의 매매가격이 결정되고, 

좋든 싫든 그 금액으로 매도해야만 하는 경우가 거의 대부분이다.

매도청구소송에서는 재감정이 잘 받아들여지지 않고, 

설령 재감정이 받아들여져도 최초의 감정과 별반 차이가 나지 않는 경우도 많다. 

기회가 단 한 차례라고 생각하고 

내 부동산 가격을 유리하게 책정받을 방법을 모색하는 것이 중요하다.

특히 부동산 경기가 혼란스러울수록, 

특수관계인 간에 저가양도와 같은 저가 매매사례가 툭툭 튀어나올수록 

감정가격에 대한 대비가 절대적이다. 

혼란스러운 시장 상황에서 매도청구를 당했다는 이유로 

내 부동산이 헐값 책정되는 것처럼 억울한 일이 없을 것이기 때문이다.

매도청구소송을 당했다는 피고의 상담 요청에 대한 전문감정인, 

현직 법원감정인의 조언은 늘 동일하다. 

매도청구소송 피고의 전략은 투 트랙으로 설정하는 것이 좋다. 

매도청구권 자체에 대한 다툼과 

단 한 번으로 끝날 가능성이 매우 높은 법원감정을 잘 받기 위한 철저한 준비다. 

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

최근 부쩍 늘어난 상담 내용이 바로 리모델링 주택조합 재건축이다.

필자의 사무소가 소재하는 경기도 용인지역에도 

리모델링 재건축이 활발하게 이루어지고 있어서 감정평가에 관련한 문의도 많은 편이다.

주된 상담은 리모델링 미동의자로서 소유권이전등기 청구의 소 

즉 매도청구소송 소장을 받은 피고들이 매매가격을 정하는 법원감정을 앞두고 

어떻게 하면 내 아파트에 대한 감정평가액을 손해없이 받을 수 있겠느냐는 부분이다.

리모델링 주택조합 재건축 사업에 반대하는 주민, 

즉 매도청구소송 피고의 이야기를 들어보면 다음 몇 가지 경우로 축약되는 것 같다.

먼저 이미 개인적으로 수천만 원을 들여 완전히 현대식으로 내부 인테리어를 완료한 세대는 

리모델링 사업에 동의할 이유가 없는데 사업 동의율이 확보되었다는 이유로 

강제적인 매도청구소송을 당하게 되었다는 내용이 꽤 있었다.

또, 아예 재건축으로 기존 세대보다 세대수를 늘려 

일반분양을 확보해서 사업을 통한 이윤이 남거나, 

대단지로 탈바꿈하여 차별화된 커뮤니티시설 등으로 

신축아파트의 가치가 높아지는 것이 아니기 때문에 애매해서 싫다는 피고도 있었다.

대부분은 넓어지는 평수가 너무 적고, 구조는 더 나빠지는데 

수억 원의 분담금을 부담하기가 도저히 어렵다는 이유가 가장 많았다.

문제는 각자 어떤 이유로 반대를 하겠지만, 

리모델링 주택조합에 대한 사업 반대가 100세대 이상 쏟아지는 단지도 왕왕 있는데 

이런 경우 갑자기 수십 개의 매물이 시장에 풀려버리는 경우가 있다.

출구전략으로, 빨리 팔고자 하는 입장인데 

갑자기 수 많은 세대가 비슷한 시기에 매물로 나와서, 

인근 시장에서 흡수가 되지 않으니 당연히 매매가격에 대한 출혈경쟁을 하게 된다.

리모델링 사업 반대 세대들이 천만 원씩, 이천만 원씩 

계속 낮추는 매물을 경쟁적으로 내지만 

수십 개의 매물이 체결되지 않은 채 노출만 되어 있으니 

마치 해당 아파트 단지의 가격이 매물가액보다 더 낮아야 하는 것처럼 보이는 문제가 있다.

그러나 이런 상황은 인위적인 외부요인에 의한 

일시적인 가격 왜곡 현상으로 봐야 하고 

따라서 매도청구소송 피고의 매매가격을 결정하는 감정평가 시 반영되어서는 안 된다고 생각한다.

또한 3~4년 내로 즉 상대적으로 최근에 내부 올수리, 리모델링 등을 해서 

다른 세대와 차별화가 되는 경우라면 

특히 하향평준화 된 매매가격에 흡수되지 않도록 

감정평가에 관한 준비를 철저히 하는 것이 필요하다.

저층세대라서 중층세대보다 가격효용이 낮은 경우라도 

감정인마다 재량의 범주 내에서 서로 의견이 상이하다. 

가치가 낮은 경우라면 좀 덜 낮게, 우월한 경우라면 

그것을 충분히 반영한 사감정이 많은 도움이 되므로 

매도청구소송 피고는 전문 감정인과 매매가격에 대한 상의를 추천한다. 

/글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

https://youtu.be/joQOkEnCEu4?si=AtNw74QxCZf4aPyY 

KBS1라디오 생방송 [오늘아침1라디오]

감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

상가 권리금 감정평가를 받는 경우와 권리금에 대한 정보

첨부된 영상 보이는 라디오

약 26분부터 감정평가 인터뷰 시작합니다. 

상속세나 증여세 절세와 관련된 감정평가 업무를 하다 보면 

서울에서 웬만한 아파트 한 채만 상속받아도 상속세 연부연납을 신청해야 할 만큼 

최근 몇 년 사이에 자산가치가 많이 상승했다는 것을 느낀다.

최근 5년간의 아파트 평균 매매가격의 동향 통계자료를 보면, 

서울의 아파트는 2018년 1월에 약 6억7000만원에서 

2023년 7월에는 약 10억3000만원으로 상승했다.

최근 서울 서초구 소재 아파트의 상속세 절세 감정평가를 하며 찾아보니 

2018년 1월 당시 약 13억원이었던 평균매매가격이 

2023년 11월 20억2000만원으로 불과 5년 만에 55%나 상승했다. 

5년 만에 아파트 평균매매가격이 7억원 이상 상승했다고 생각하면 실로 엄청난 상승이 아닐 수 없다.

이처럼 자산가액이 상승한 시점에 

증여나 가족 간에 부동산 저가양도 등이 아닌 상속으로 인한 명의이전은 

상속의 시점을 조절할 수도 없고 미리 계획하기도 어렵다는 점이 상속인의 마음을 무겁게 한다.

현실 감정평가 세계에서는 아파트 한 채를 상속받으며 

수억원의 상속세를 내는 경우를 많이 본다. 

대부분 자녀가 상속을 받는데 10년 동안 세금을 나눠 내는 연부연납을 신청한다고 해도 

매월 현금흐름이 일정한 경우에는 고정된 월급 안에서 세금을 마련하는 것이 보통 일이 아니다.

실제로 많은 의뢰인이 어려움을 토로하는 부분이다. 

현실이 이렇다면 충분히 절세할 수 있는 부분까지 

세금으로 내는 우를 범해서는 안 될 것이다. 

또한 상속인이 컨트롤할 수 없는 영역에서 추징 당하는 일은 반드시 피해야 한다.

아파트는 꼬마빌딩이나 토지, 상가나 공장 같은 부동산에 비해 

상대적으로 유사매매사례가 많은 것이 사실이다. 

그래서 상속받거나 증여받는 경우 

‘유사매매사례’로 신고하는 경우가 많은 것 같다. 

그러나 아파트 상속세 역시 감정평가를 활용해 유의미하게 절세할 수 있는 경우가 많으므로 

덜컥 상속세를 신고하기 전에 전문가와 평가액 상담을 해보는 것이 현명하다.

먼저 유사매매사례보다 감정평가액이 낮다면, 

감정평가액으로 신고하면 절세가 된다. 

유사매매사례가 20억원인데 내 아파트의 감정평가액이 18억원에 산정될 수 있다면, 

감정평가를 통해 18억원으로 신고하는 것이 유리하다. 

동별, 향별, 층별, 구조별 특징으로 인해 가격 차이를 낼 수 있는 경우가 있기 때문이다.

아파트 유사매매사례가 다양하게 있는 경우라도 

감정평가액으로 신고하는 것이 유리할지 검토해보는 것이 좋다. 

유사매매사례는 그것을 그대로 적용했을 때 나의 세금에 유리한 경우에 적용하는 것이 합리적이다.

다음으로, 시가로 보는 유사매매사례가 둘 이상일 경우 

평가기준일을 전후해 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 적용되는 부분에 유의해야 한다.

동일한 사례에서 20억원의 유사매매사례로 신고한 경우라도 

상속세금평가기준일 전후로 더 가까운 시점에 

22억원의 매매사례가 새로 발생한다면 

22억원의 사례를 기준으로 추징될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

실제로 이런 상담을 종종 받는다. 

1년 전에 체결된 유사매매사례로 상속세를 신고했는데, 

상속세 신고 당시에는 없었는데 신고 후 2개월 후에 더 신규 유사매매사례가 불쑥 발생해 

그것이 나의 세금신고의 새로운 기준이 됐다는 것이다.

누군가가 ‘영끌’한 매매가액이 내가 낼 세금의 기준이 된다면 

컨트롤할 수 없는 영역에서 허우적거리는 기분이 들 수밖에 없고, 

실제로 큰 손해를 입기도 한다. 

이 부분 역시 감정평가로 신고하면 피할 수 있는 위험이다. 

유사매매가액이 아닌 감정평가액으로 신고를 하면 

감정평가액으로 상속재산가액이 확정되기 때문이다.

신고 후에 평가기준일에 더 가까운 유사매매사례가 발생해도 

상속재산가액에 영향이 없기 때문에 안정적으로 세금납부 계획이 가능한 장점이 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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자산재평가(Asset Revaluation)란 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산을 

평가시점의 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다.

보통 자산재평가는 회사가 보유한 토지나 건물 등의 유형자산에 대해 

재무상태표 결산 시점을 기준으로 시가를 재평가하는 방식으로 진행된다.

감정평가를 통해 결산시점의 유형자산 가치를 재설정할 수 있기 때문에 

시기와 업무의 특성상 연말연시에 가장 활발하게 진행되는 평가 유형이기도 하다.

최근 자산재평가를 시행하는 회사가 증가하는 추세인데, 

자산재평가를 하면 회사에서 어떤 점이 이익인지 살펴보기 위해서는 

재무상태표라는 것을 이해할 필요가 있다.

재무상태표는 결산시점의 회사의 재무 상태를 보여주는 표로서 

우리 회사의 재무건전성에 대한 정보를 나타내는 역할을 한다. 

회사가 보유한 자산총계에서 차입금과 같은 부채총계를 차감하여 회사의 자본금을 계산하는 방식이다.

재무상태표에 포함되는 자산의 범주에는 

유동자산으로서 현금, 대여금, 미수금 등이 있고, 

비유동자산으로서 장기예금이나 토지, 건물, 차량, 비품 등과 같은 유형자산 

그리고 영업권, 특허권과 같은 무형자산이 있다. 

또 기타비유동자산으로서 임차보증금 등이 있기도 하다.

외부에서 특정 회사의 재무건전성을 판단하는 기준은 자산과 부채의 규모다. 

회사의 자본 상태를 판단할 때 작년에 비해 자산이 늘어나고, 

이에 따라 부채비율이 줄어드는 회사일수록 기업의 재무구조가 개선됐다고 볼 수 있다.

기본적으로 부채비율이 높은 회사에 대해 

대외신용도가 우호적이긴 어려울 것이다. 

대외신용도가 낮으면 사업을 위한 대출 연장이나 금리 등에 악영향을 받게 된다. 

추가대출이 필요한 경우 어려움을 겪게 된다.

우리 회사의 자산이 증가하고 있고, 

부채비율은 낮아지고 있다는 점을 숫자로서 명확히 하는 것은 

회사의 경영상태가 건재하다는 점을 밝히는 가장 좋은 방법이 된다.

그런데 표준재무상태표상 자산을 구성하는 여러 가지 항목 중에 

현금, 매출채권이나 대여금, 원재료(원자재) 등과 같은 재고자산이나 

예금과 같은 투자자산은 실질적인 증가가 없는 경우 

가액 등을 상승시킬 수 있는 항목이 아니다.

반면 유형자산에서 특히 토지의 경우 

토지의 위치, 형상, 면적, 이용상황 등이 변하지 않고 그대로 보유하던 것이라고 하더라도 

시세는 늘 변동하고 있으므로 취득원가가 아닌 시가로 평가해 

장부가를 유용하게 현실화하는 것이 가능한 경우가 많다.

또한 건물, 기계장치나 차량운반구 등은 매년 감가되는 자산으로서 

적정히 감가상각을 가능하게 할 수 있는 부분이 있기도 하다.

특히 경영상황이 악화돼 수익이 감소된 경우라면 

더욱이 자산재평가를 통해 증가된 재산가액으로 안정된 재무구조, 

즉 적정한 부채비율을 유지하는 데 도움이 된다.

부채비율을 낮추기 위해서는 자산총계가 높아지면 되는데 

이때 자산의 구조에 특별한 변화를 주지 않고 

가장 유용하게 접근할 수 있는 부분이 바로 토지, 건물 등의 유형자산 재평가다.

이 업무는 기업의 재무구조와 관련된 평가로서, 

기업의 신용도에 지대한 영향을 미치므로 당연히 목적에 부합하는 섬세한 감정평가가 필요하다. 

특히 최근처럼 경기가 둔화된 때일수록 연말연시에 회사에서 자산재평가를 시행하는 경우가 많고, 

필자 역시 연말 들어서 부쩍 늘어난 기업의 자산재평가 업무를 활발히 수행하고 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

연말연시에 많은 회사에서 자산재평가라는 목적으로 감정평가를 진행한다. 

자산재평가라고 검색하면 관련 기사로 

재무구조 개선, 자본잠식 해소, 높은 부채비율에 대한 급한 불을 껐다 등의 뉴스도 많이 검색된다.

자산재평가(Asset Revaluation , 資産再評價)의 사전적 의미는

'기업자산이 물가상승 등의 요인으로 장부가액과 현실가액에 크게 차이가 생긴 때, 

자산을 재평가하여 장부가액을 현실화하는 일을 말한다.

이처럼 연말에 회사나 기업에서 자산재평가를 하는 이유는 

토지, 건물과 같은 유형자산을 소유한 기업체에서 장부가액을 결산일 시점의 시가로 현실화하면 

회사의 부채비율이 낮아져서 회사의 신용도가 높아지는 장점이 있기 때문이다.

일반 개인의 경우라도 자산이 많고 부채가 적을수록 

금융권 등에서 신용에 대해 긍정적인 평가를 받게 된다.

신용이 좋으면 기존 대출을 연장하는데 어려움이 없고, 

추가대출도 가능하며 대출금리에서도 우대를 받게 된다.

회사도 마찬가지이다. 

외부에서 특정 회사의 재무건전성을 판단하는 기준은 

자산과 부채의 규모가 될 것이다. 

회사의 성장도를 파악할 때 역시 작년에 비해 자산이 늘어나고, 

그에 따라 부채비율이 줄어드는 회사일수록 기업의 재무구조가 개선되었다는 평가를 받게 된다.

한편 경기가 불황일수록 자산재평가 업무가 늘어나는 경향이 있다. 

지난 몇 년간 코로나 사태를 겪으면서 매출 급감을 경험한 업체가 많은데 

회사를 운영하는 입장에서 영업이익의 하락으로 인해 

대출금 상환을 요청받게 되거나 대출금리가 오르면 큰 부담으로 다가온다.

이와 같은 일을 방지하기 위해 회사의 재무건전성을 확보하려면 

부채비율이 낮아야 한다는 사실에 착안하여 

법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산에 대해 

결산일 당시에 시가에 부합하도록 장부가액을 증액하는 것, 

즉 자산재평가를 하는 것이 재무구조를 개선하는 것이 좋은 방안이 되기 때문이다.

자산가액이 늘어나면 자연히 부채비율이 떨어진다. 

통상 자산재평가는 회사가 보유한 토지, 건물 등의 유형자산에 대해서 

재무상태표 결산 시점(2022년 12월 31일, 2023년 3월 31일 등)을 기준으로 

시가를 재평가하는 방식으로 진행된다.

회사의 재무건전성을 개선시켜야 하는 상황이라면, 

표준재무상태표상의 유형자산 가액을 결산일 당시로 재평가했을 때 

어느 정도의 이익이 있겠는지 전문 감정평가사와 상의해보는 것을 추천한다. 

/ 글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정

https://youtu.be/OW4ncaPRbyc?si=KJmjidQV0_KGgpSA 

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감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

손실을 줄여주는 방법_감정평가 재테크

회사 자산재평가 활용 방법과

다양한 재감정, 재평가에 대한 정보

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약 27분부터 감정평가 인터뷰 시작됩니다. 

극단적으로 말하면 이 세상에 완벽하게 동일한 토지는 없다. 

이것을 부동산학에서는 토지의 ‘개별성’이라고 한다. 

설령 택지개발지구 내 면적(크기)과 형상(토지모양)이 똑같은 토지가 여러 필지 존재할지라도 

주된 도로변으로부터의 깊이(위치)는 각각 상이하다.

물론 개별적인 특성이 유사한 토지 간에는 

가격적으로 큰 격차가 없어야 온당하다. 

그러나 위치, 도로조건, 규모, 지세 등이 유사한 토지 사이에서 

보상액 차이가 발생했다면 ‘형상’에 따른 가치의 우열이 반영됐을 가능성이 크다. 

감정평가를 잘 받고 싶은 경우 토지의 형상에 대한 판별방법을 알아두었다가 활용하면 도움이 된다.

토지의 형상은 크게 분류하면 정방형과 부정형으로 나눌 수 있다. 

정방형은 모양이 네모반듯하게 잘생긴 토지를 생각하면 된다.

정방형에는 정방형, 가로장방형(가장형), 세로장방형(세장형) 

그리고 때에 따라서 사다리형까지 포함되기도 한다. 

어떤 형상이 있는 토지의 범주에 들어간다. 

이때 형상은 인접도로 방향을 기준으로, 

도로에 접한 면이 가로가 길면 가장형이고 세로로 길면 세장형으로 판단한다.

부정형은 형태의 정함이 없는 토지다. 

대표적으로 삼각형, 역삼각형, 장화 모양의 자루형 토지가 있고 

이외에도 일정한 형상이 없는 토지를 통틀어 부정형 토지라고 한다.

토지의 형상이 정형화돼 멋지면 시장에서 더 좋은 가격에 거래되며, 

감정평가 시에도 더 높은 효용을 가진 토지로 판단하게 된다.

예를 들어 똑같은 100평의 토지 2필지가 있는데, 

둘 다 용도지역이 제2종일반주거지역이고, 

건폐율이 60% 적용되며 가정의 편의상 1층만 짓는다고 해보자.

두 필지 다 100평 2개의 필지에 60평 모두를 활용할 수 있다. 

근데 한 필지는 정사각형 모양이고 다른 필지는 별 모양이라면 어떻게 건축을 해야 할까.

정방형 토지에는 무리 없이 바닥면적이 60평인 건물을 지어내고 

나머지 40평을 다른 용도로 알차게 활용할 수 있을 것이다.

별 모양 토지에는 60평짜리 건물을 짓기가 애매하다. 

가운데에 놓으면 나머지 삐죽삐죽 튀어나온 별의 팔다리 부분을 제대로 쓸 수가 없고, 

토지 모양에 맞춰 별 모양 건물을 짓자니 건축비도 훨씬 비쌀 뿐 아니라 활용성도 떨어진다.

부정형이 심할수록 토지에 부여된 건폐율을 다 활용하지 못하거나 

잔여토지(공지)의 활용이 어려워지게 된다. 

부동산학에서는 최유효이용 미달 토지라고 표현하며 이는 자연히 시장가치에 반영된다.

한편 토지 형상에 따른 가치는 이용 상황에 따라 

우열의 격차율이 달리 적용된다. 

그러나 이용 상황 여하를 불문하고 

정방형이 부정형보다는 감정평가 시 유리하게 적용된다.

토지가 동일한 형상이라도 이용 상황에 따라 

더 큰 가치를 갖기도 하고 별다른 가치 차이가 나지 않기도 한다.

먼저 상업용 토지의 경우, 

도로에 접한 면이 길수록 토지 및 건물이 외부로 노출되는 효과가 크다. 

이른바 광고효과, 유인효과, 고객포착률 측면에서 

가장형이 세장형보다 유리하기 때문이다. 

따라서 고객을 유인해야 하는 상업용 부동산일수록 가장형 토지가 높은 가치를 갖는다.

그러나 주거용 토지라면 사생활보호 차원, 소음 차원에서 

가장형 토지보다는 오히려 정방형이나 건축에 큰 문제가 없는 수준인 

사다리형을 선호할 수도 있다. 

따라서 반드시 가장형이 다른 형상에 비해 엄청나게 우세하다고 볼 수 없게 된다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지

토지보상이나 현금청산금, 이혼소송재산분할이나 담보평가 등 감정평가를 잘 받고 싶은 이유는 다양하다. 

토지의 가치를 형성하는 수많은 요인 중 

특히 토지가 어떤 도로에 어떻게 맞닿아 있는가는 가치를 판정하는 데 큰 영향을 미친다.

따라서 감정평가적으로 내 토지의 ‘도로조건’이 어떤지 알아두면 

토지 특성 분석 및 다른 토지와의 비교에 많은 도움이 된다. 

일단 내 토지의 사양을 알아야 가치의 높고 낮음을 논할 수 있으므로 

토지의 감정평가 시 도로조건을 어떻게 구분하는지 알아두면 좋다.

감정평가에서 도로는 차도와 인도의 너비를 기준으로 판단한다. 

토지가치에 실질적 영향을 미치는 도로 부분이 차도와 인도이기 때문이다. 

감정평가상 도로는 차도와 인도의 도로 너비를 기준으로 세분화한다.

구체적으로는 25m 이상 도로에 접하면 광대로라고 하며, 12m 이상 도로에 접하면 중로라고 한다. 

8m 이상 도로에 접하면 소로라고 하며, 8m 미만 도로이면서 자동차통행 가능한 도로를 세로(가), 

자동차통행은 불가하나 이륜자동차가 통행이 가능한 경우 세로(불)이라고 한다.

한편 토지의 어떤 부분도 도로에 직접 연결되지 않은 토지를 맹지라고 하는데, 

맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 등 이용에 제한이 있다. 

따라서 이용이 제한을 받는 만큼 토지의 가치가 낮아진다.

상식선에서 생각해도 토지에 접한 도로의 폭이 넓을수록 토지의 가치가 높아질 것이다. 

그렇다면 토지의 여러 부분에 도로가 접하는 경우는 어떨까. 

우리가 쉽게 말하는 코너 땅, 즉 도로에 두 면 이상 맞닿은 토지를 ‘각지’라고 하며, 

한 면만 도로에 붙은 토지보다 가치가 높다.

도로조건으로 표현하는 경우, 예를 들어 내 토지가 15m 도로 한 면만 도로에 붙어 있다면, 

도로조건은 ‘중로 한 면’이다. 

만약 내 토지가 15m 도로 및 8m 도로에 각각 붙어 있다면 

도로조건은 ‘중로각지’라고 한다.

도로에 두 면 이상 접하면 각지로 판단하는데, 

도로에 두 면 이상 접했다고 해서 반드시 각지로 판단하는 것은 아니다. 

도로가 두 개 이상 붙어 있다고 하더라도 코너 땅으로서의 효용이 없는 것으로 보는 각지 판단의 예외 상황을 살펴보자.

먼저 소로(8m 이상) 이상의 도로에 추가로 붙어 있는 

자동차통행이 안 되는 도로(세로(불))는 코너 땅으로 판단하지 않는다. 

토지 가치 형성에 미치는 영향이 없거나 미미한 것으로 본다. 

즉 감정평가 시에는 접하나마나 한 것으로 판단한다.

내 토지의 출입구 쪽으로 8m 이상 도로에 접하고 측면으로 

오토바이 통행 정도만 가능한 도로에 추가로 접해 있는 경우라면 코너에 접한 것으로 판단하지 않는 것이다.

반면 도로 구간의 일부가 계단으로 돼 있어서 차량의 자유로운 통행에 지장이 있는 도로, 

즉 계단도로인 경우는 자동차통행이 가능한 노폭인 경우라도 이런 도로에 붙은 경우라면, 

노폭이 넓더라도 자동차통행이 안 되기 때문에 원래 노폭에서 한 단계 낮춰서 판단한다.

예를 들어 6m 도로에 접하여 원래대로라면 도로조건이 세로로 판단돼야 하는 경우라도 계단도로라면, 

한 단계 낮은 세로(불)로, 10m 도로에 붙어서 소로로 판단돼야 하는 경우라도 계단도로라면 세로로 판단하는 것이다.

간혹 동일노선이지만 도로 폭이 일정하지 않는 경우가 있다. 

이럴때에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 판단한다.

이외에도 개별적인 상황에 따라 내 토지의 도로조건이 판단되고 결정된다. 

도로조건이 토지가치에 미치는 영향이 큰 만큼 감정평가 시 도로조건이 어떻게 파악되는지 알아두면 좋은 지식이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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감정평가 재테크, 로안감정 대표 박효정

내가 가진 재산 가치를 더 올리고,

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부부가 이혼할 때 재산분할에 대해서

부동산에 현명하게 분할하는 방법

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약 27분부터 감정평가 인터뷰 시작됩니다.

재개발·재건축사업은 노후하고 열악한 주거환경을 개선하는 사업이다. 

따라서 정비구역 내에 소재하는 건물은 대체로 오래되고 보수가 제대로 되지 않아 건물의 가치가 거의 없는 경우가 많다.

사람이 살고 있는 경우도 있지만 오랜 기간 방치된 경우도 많고, 

아예 폐가 상태로서 건물의 가치보다는 오히려 철거비가 더 나오는 상황도 빈번하다.

이처럼 정비구역 내에 소재하는 건물은 1960~70년대에 

사용승인을 받아 현재 시점에서는 이미 내용연수가 다 경과했으며, 

현실에서도 효용이 거의 없는 건물이 많기 때문에 감정평가 시에도 

대체로 토지의 가격이 중요하고 건물가치는 전체 부동산 가격에서 차지하는 비율이 적은 것이 일반적이다.

그런데 간혹 정비구역 내 소재하는 건물이라도 소유자가 거주하기 위해서 

혹은 월세를 주기 위해서 건물의 내·외부를 전면적으로 수리·보수해 완전히 리모델링하는 경우도 있다.

건물을 대수선 수준으로 외관까지 모두 바꾼 경우라고 하더라도 

건물 내부의 모습을 확인하지 않는 이상 정비구역 내 존재하는 건물의 일반적인 모습과 

또 그것에 대한 고정관념으로 인해 제대로 된 건물가치를 책정받기가 어려운 것이 현실이다.

그런데 건물의 외관에는 큰 변화가 없으나 내부만큼은 완벽히 현대식으로 리모델링하는 경우도 있다.

이 경우에는 정말 내부를 확인하지 않는 이상, 동일한 정비구역 내 다른 부동산들과 

차별화되어 있는 내부상태에 대해 제대로 가치를 책정받을 길이 없다.

최근 상담내용이었다. 가로주택정비사업이 진행되는 구역이었는데, 

종전자산평가액이 너무 낮게 나와서 당혹스럽다는 상담자는 3년 전에 1억원 이상 들여 

주택 내부를 완전히 새집으로 리모델링을 했다고 한다.

문제는 리모델링 없이 1970년대 사용승인을 받아 그대로 내부를 사용하고 있는 

옆집 주택과 별 차이가 나지 않는 수준으로 주택가격이 책정됐다는 부분이었다.

상담자는 주택 내부에 돈을 들여 리모델링을 진행한 것이 

종전자산평가에 반영되지 않은 것 같다고 했는데, 

아마도 종전자산평가 당시 내부조사가 진행되지 않았던 것에 기인한 것 같다.

종전자산감정평가를 비롯해 어떤 감정평가가 이뤄질 때 

특히 해당 평가가 여러 곳을 한번에 평가하는 대량평가인 경우 수많은 소유자들과 

일일이 일정을 조정해 내부를 확인하는 것이 현실적으로 매우 어려운 부분이다.

내부를 확인하지 못하는 경우 감정인은 최대한 외관에서 관찰한 내용을 기반으로 평가를 하게 된다. 

상담자의 경우처럼 주택의 외관은 그대로인데 내부만 수리가 된 경우, 

내부를 확인하지 못한 상태에서 외관에서 추정하는 내용으로 1억원 이상의 리모델링이 됐다는 것을 확인할 수가 없다.

상담자는 자신의 건물을 감정평가하러 온 사람을 만나지 못했기 때문에 

감정평가가 위법한 것이 아닌지 물었지만 많은 경우 외관평가로 진행되며, 

외관평가 자체가 특별히 잘못됐다고 볼 수는 없다.

아쉬운 점은 이렇게 리모델링 등 주변 건물과 차별되는 특징이 있는 경우에는 

조합에 비용자료 및 내부 현황에 대한 사진이나 리모델링 전후의 사진과 

리모델링 업체로부터 수령했던 견적서 등을 제출했었다면 더 좋은 결과가 있었을 것이라는 점이다.

또 보다 객관적인 판단을 갖추는 것이 필요한 상황이라면 개인적으로 감정평가를 받는 것도 도움이 된다. 

노후한 주택이 대부분인 정비구역일수록 리모델링 등으로 주택의 현황을 개선한 소유자가 있다면 

스스로 적극적인 주장을 하는 것이 중요하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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부동산 가격은 정체돼 있지 않고 항상 변동한다. 

국지적인 수요와 공급에 따라 지역별로 가격변동이 있기도 하고, 

부동산정책에 따른 영향을 받기도 한다. 

또 국제정세 및 금리의 변동과도 연관성을 보이며 가격의 등락을 반복한다.

특정 시점의 부동산 가격은 

그 시점에 부동산을 둘러싼 여러 가지 가격에 영향을 미치는 요인들이 어우러져 결정된다. 

단 하나의 요소로만 결정되지 않는다.

그런데 앞서 언급한 금리, 국지적인 수요·공급, 정책, 세금 관련 법률 등 

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 역시 항상 변동하고 있기 때문에 

너무나 당연하게도 부동산 가격 역시 시점에 따라 변동하게 된다.

물론 개발행위허가나 재개발, 재건축사업에서의 사업시행인가고시가 났다든지 하는 특별한 사정이 없는 이상 

3개월 혹은 6개월처럼 짧은 기간 동안 매번 부동산 가격이 유의미하게 변동하고 있다고 보기는 어려울 것이다.

그러나 부동산 가격과 관련한 법률관계를 정리해야 하는 입장에서 

너무 오래전에 책정돼 있는 가격을 기준 삼아 

현재 시점에서 의사결정을 하거나 권리변동을 일으키는 것은 

한쪽 당사자에게 상당히 불합리할 수 있다.

필자가 최근에 상담한 내용인데, 

지금으로부터 약 15년 전에 자산가치를 평가한 후로 개발사업이 답보상태에 머물러 있었다고 한다. 

오랜 시간이 흘렀기 때문에 관련 토지주들이라도 해당 사업이 진행된다는 것 자체를 망각하고 지내던 상황이었다.

그런데 최근에 들어서 다시 사업이 적극적으로 추진되는 과정에서 문제가 발생했다. 

현재 시점에서 자산에 대한 재평가를 생략하고 

15년 전에 시행되고 결정됐던 가격을 기준으로 권리변동에 대한 계획이 잡히게 된 것이다.

예를 들어 15년의 세월이 흐르는 동안 

사업구역 내에 소재하는 개별 토지들에 대해 

합병이나 분할 또는 지목변경 기타 개발내역이 일체 없이 

15년 전의 그 상태를 그대로 유지해왔다고 가정해본다.

건물 역시 15년의 세월 동안 감가만 됐을 뿐 

리모델링이나 개량 등 일체의 개별 부동산 개발행위가 전혀 없었으므로 

사업구역 내 편입되는 토지 및 건물에 대한 목록이 15년 전의 내역 그대로라고 가정해본다.

위와 같이 다소 비현실적인 가정하에서도 

무려 15년 전에 책정된 부동산 가격을 기준으로 현재 시점에 어떤 의사결정을 해야 하는 것은 

오늘날 해당 부동산이 속한 지역의 국지적인 부동산 시장상황 및 전국 단위의 부동산 가치와 비교해 보더라도 

현실에 부합하지 않다.

15년 전과 비교해 부동산의 상태가 완벽히 동일하다고 가정하더라도 

토지와 건물의 가치까지 15년 전과 동일하다고 볼 수가 없기 때문이다. 

다소 극단적인 예를 든 것처럼 보이지만 실제 사례다.

이혼소송이나 상속재산분할 또는 유류분반환청구 등 부동산 가액으로 분쟁하는 경우에 

부동산 시점에 따른 가치의 변동이 문제되는 경우가 많은데 

대부분의 경우 현재 시점과 과거 2~3년 전의 특정 시점과 비교했을 때 상당히 큰 폭의 변화를 보인다.

부동산 가격과 관련한 분쟁이 있는 경우 

토지소유자는 부동산의 가격은 시점에 따라 변동할 수 있다는 점을 기억하고 

분쟁에 유리하게 활용하는 것이 현명하다.

가치 변동에 대한 입증이 필요한 경우 

적극적으로 재감정을 추진하는 것을 추천한다. 

문제되는 여러 가지 시점에 따른 가격 검토를 병행해 

시점별로 존재하는 부동산의 가치에 대한 시뮬레이션을 통해 

부동산 가격에 대한 방어 및 공격전략을 세우는 것이 유리하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표

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